El precio y calidad de la obra se definen en el tablero

La relación “calidad-precio” gestiona un equilibrio saludable entre la calidad de una obra arquitectónica y su costo. Con 40 años de trayectoria, el arquitecto Pablo Swiecicki, director de ESARQ, evalúa cómo conjugar ambos aspectos desde el inicio del proyecto para sacar el mejor rendimiento.

“Nosotros como arquitectos le ponemos precio a las obras, ¿no? Antes en el tablero, ahora en la pantalla, es donde aparece el costo. Lo hacemos desde otro lado, no como desarrolladora, sino más bien resguardando los parámetros que tiene el cliente como calidad, es decir, lo que está dispuesto a soportar, a abordar o a pagar. Le ponemos el precio en función de ese presupuesto disponible”, arranca.

Buscar la mejor calidad con el menor precio, siempre desde el presupuesto del cliente, también implica evaluar los costos de mantenimiento a largo plazo. Los clientes corporativos que ven el inmueble como un activo duradero valoran más la calidad y están dispuestos a una inversión inicial mayor. Los desarrolladores, en cambio, generalmente buscan optimizar costos.

Arquitecto Pablo Swiecicki, director de ESARQ.

“Hay que discriminar el cliente final del cliente especulativo que construye para vender. Hemos podido hacer obras de mejor calidad, con un coste inicial más alto, redondeando en un mejor resultado del producto. Fue el caso del edificio para OSDE en Parque Patricios. Hicimos una fachada ventilada, algo que no se usa demasiado en la Argentina, que va a estar igual por las próximas décadas”, señala.

Esarq en Asunción con un edificio de 40 unidades de 2 y 3 ambientes.

E incluye la variable tiempo en la ecuación. Ese proyecto de 27.000 m2 fue el segundo desarrollado por ESARQ en alcanzar una certificación LEED en 2015, Gold en este caso.

“El segmento que sale a la venta, el real estate tradicional, es un cliente que nos pone un techo donde hay que moverse”, señala. Y considera que las grandes desarrollistas de Buenos Aires “hoy ya tienen un estándar bastante bueno en general y suelen estar más abiertas a considerar propuestas arquitectónicas que tengan un costo asociado más alto si genera valor.”

Centro Administrativo en Corrientes, 34.000 m2.

En efecto, después de la pandemia el perfil del estudio enfocado a clientes corporativos se fue diversificando a los desarrollos residenciales y de usos mixtos. “Los corporativos son muy exigentes, es un segmento que te da satisfacciones porque tenés que responder con argumentos más allá de las pretensiones; un territorio al que sumamos la sustentabilidad como un atributo importante del estudio”.

Llegar a una certificación de eficiencia energética implica el cumplimiento de una serie de estándares: “Levanta la calidad de todo el proyecto, va por el lado de la conservación de la energía, el ahorro de agua, la calidad del aire, la iluminación”, enumera.

El sobrecosto de una obra sustentable

Según su experiencia, Swiecicki considera que la implementación de certificaciones de sostenibilidad (como LEED o WELL) “inicialmente puede implicar un sobrecosto, pero a largo plazo genera ahorros, por ejemplo, en energía, lo que mejora la ecuación calidad-precio del edificio a lo largo de su vida útil”. Ahora, ese mayor costo inicial tiende a neutralizarse.

“Cada vez es más chico. Era el 7% cuando empezamos en 2008. Después nosotros lo medimos durante mucho tiempo con el índice ESARQ que poníamos a disposición de los colegas, y desde el año pasado discontinuamos porque llegó un momento que había una distorsión tan grande del precio que resultaba muy difícil representar”, comparte.

Vistas de Añelo en Neuquén, complejo de viviendas con centro comercial y oficinas.

A lo largo de los años, la brecha entre una obra estándar y una con criterios de sustentabilidad se fue reduciendo por varias razones.

Recuerda Swiecicki: “Cuando arrancamos la industria no acompañaba, era la tradicional. Entonces, si había que buscar una pintura con base acuosa, era más cara, había que pedirla, no cubría bien, era toda una historia. Lo mismo con las alfombras, equipos de climatización, todos los productos eran especiales. Ahora no. Las aberturas de cualquier edificio, por ejemplo, son de doble vidrio térmico”.

El sobrecosto posible actualmente se podría estimar en alrededor de un 3%, que un cliente corporativo suele asumir sin dificultad: “lo divide en el tiempo y le saca rédito en el menor costo operativo, en cambio un particular no siempre está dispuesto a asumirlo”, considera.

Edificio Seguí en CABA, 12 pisos con amenities.

En este punto, traza una línea conectora con la evolución de los conceptos de seguridad e higiene y los de sustentabilidad en las obras. “Era una pelea el uso del casco o elementos de seguridad y después eso se empezó a asimilar, a entender y a llevar adelante”, considera.

El rol del director de obra

El estudio busca mantener la calidad del proyecto desde el diseño hasta la finalización de la obra, incluso cuando hay presiones para reducir costos, defendiendo soluciones que, aunque puedan ser más caras inicialmente, ofrecen un mejor rendimiento y valor a largo plazo.

En ese sentido, también se involucra en la dirección de obra: “Para nosotros, el desafío es completo, proyectarlo y llevarlo hasta su finalización. Hoy es muy común que un estudio haga solamente diseño y después se desligue, la reglamentación hoy pone al director de obra en una situación jurídica muy compleja, muy delicada”.

Otra forma en que la calidad de la obra se puede ver afectada por el desdoblamiento de roles es en el proceso licitatorio.

Vida Mansa, conjunto de 32 viviendas en Punta del Este.

“Cuando el proyecto ejecutivo lo hace la constructora puede empezar a tallar el signo pesos y especular para sí, razonablemente -advierte-. Cuando vos sos proyectista, director de obra y tenés un ambiente corporativo al cual responder, los desvíos de adicionales o de alternativas son menores. Tenés muchas más chances de seguir manteniendo la calidad de la obra o incluso levantarla”.

Ese valor agregado no siempre es reconocido al momento de pasar honorarios. “En nuestro equipo tenemos profesionales con muchos años de experiencia, muy buenos, y eso cuesta. No todo el mundo lo valora ni está dispuesto a pagar la diferencia”, asume.

En definitiva, el desafío se resume, para Swiecicki en “cómo transmitir al cliente que sale ganando por las cosas que pasaron y corregiste, y por aquellas que dejaron de pasar porque vos estabas ahí” .